BUILT TO SUIT é o tipo de contrato em que o locador constrói ou reforma substancialmente o imóvel para servir ao locatário e após isso cede o uso e fruição do bem ao locatário, sendo o locador remunerado tanto pela quantia investida na execução da obra como pelo período de uso e fruição do imóvel, de modo a lhe proporcionar uma margem de lucro.
Os benefícios para o inquilino, por sua vez, surgem na medida em que esse não precisa imobilizar seus ativos, podendo reinvesti-los na sua atividade. Além disso, existem vantagens tributárias relacionadas a diferença de tratamento que recebem despesas operacionais (referentes à locação) e os custos de depreciação e amortização (referentes à propriedade) incorridos pelas pessoas jurídicas tributadas pelo Regime do Lucro Real para fins de IRPJ e CSL. Enquanto as despesas com locações são dedutíveis em sua totalidade, a propriedade predial admite apenas dedução das quotas de depreciação das edificações, sendo irrecuperáveis, para fins tributários, os valores investidos na aquisição do respectivo terreno.
As vantagens econômicas dessa contratação já foram percebidas há muito e, por tal motivo, o instituto tem larga aplicação no mercado imobiliário brasileiro. São utilizadas por empresas como Walmart, Petz, SmartFit e Habib’s.
Esse tipo de relação foi regulamentada pela lei 12.744/2012 que acrescentou o art. 54-A na lei 8.245/91. A lei de locações, que por dirigismo contratual atribui à vulnerabilidade da relação aos locatários, no caso do Buil to Suit, percebeu que seria necessário garantir uma maior proteção ao locador, que investe vultuosa monta para adequar o imóvel. E por ser uma relação tão peculiar a lei passou a permitir a renúncia de alguns direitos típicos das relações locatícias, como a revisão de aluguéis, pois o valor da locação não corresponde necessariamente ao valor de mercado de ocupação, uma vez que nele costuma estar embutido também o investimento feito (construção ou reforma) para atender ao locatário.
Outra questão sabiamente ajustada é quanto à cobrança de multa por rescisão antecipada. Nos contratos de locação convencionais não é permitida a cobrança dos aluguéis vincendos, enquanto o parágrafo segundo do art. 54-A preleciona “Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.”
Contudo, é importante perceber que apenas a primeira locação é considerada como sendo Built to Suit, onde há remuneração pelas alterações feitas no imóvel ou sua construção. As renovações e prorrogações do contrato são tidas como um contrato de locação não residencial convencional, de modo que não se aplicam a esses as peculiaridades e possibilidades de renúncia do Built to Suit, sendo aplicáveis tão somente as do art. 19 da citada lei.
Por Bárbara Lapa
Head of Real Estate and Contracts na Carlos Pinto Advocacia
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